Покупка долей детям в праве на недвижимое имущество необходима при использовании для оплаты жилья средствами государственной и муниципальной поддержки семьям для улучшения жилищных условий.
Субсидии целевого назначения, например “Молодая семья”, Материнский (семейный) капитал, Земельный сертификат на покупку участка под ИЖС и иные сертификаты семьям с детьми, в обязательном порядке предполагают наделение детей долями в праве собственности на приобретенные объекты недвижимости.
При этом (чаще всего) совсем не обязательно выделять доли детям сразу в сделке по приобретению, так как (если еще участвуют кредитные деньги) многие банки не разрешают ипотеку детских долей, а можно это сделать в течении 6 месяцев после сделки или после погашения ипотеки.
Конечно, по желанию родителей, они могут при покупке сразу выделить долю ребенку (детям) и в том случае, если не использовали средства субсидии.
Покупка долей детям
Покупка долей детям, то есть оформление сделки сразу с участием детей, уменьшает хлопоты и расходы.
Ведь в случае выделения долей детям после сделки купли-продажи вам, как минимум придется дополнительно оплатить 2000 рублей госпошлину за регистрацию права собственности.
А так же потратить время на составление Соглашения о выделении долей и посещения МФЦ.
Поэтому разумно сразу при покупке оформить общую долевую собственность. То есть включить детей в число собственников и определить размер их долей.
ВНИМАНИЕ! С 01.09.2022 г не допускается образование долей в праве, на которые приходится менее 6 м.кв. площади в жилых помещениях и домах. В регистрации сделки будет отказано. Исключение: выделение долей детям в связи с применением средств материнского капитала и иных государственных субсидий на покупку жилья семьям с детьми, получение наследства
Покупка квартиры с долями на детей
При покупке квартиры с долями на детей, родителей чаще всего интересует форма оформления сделки – с нотариусом или без нотариуса.
Расходы на услуги нотариуса дорогие и состоят из уплаты государственной пошлины за удостоверение договора купли-продажи (0,5% от цены договора, но не более 20 000.00 рублей и оплаты услуг правового характера, то есть составление договора купли-продажи, и услуг технического характера, то есть оформление бумажного документа и его копии.
Давайте разберём несколько вариантов покупки квартиры (комнаты, жилого дома) с долями на детей.
В одной ситуации – будет обязательная нотариальная сделка, в другой – закон позволяет оформить договор купли-продажи в простой письменной форме.
Вариант первый. Покупка долей детям.
Покупатели: семья из трёх человек (мама, папа, ребёнок) покупает квартиру с использованием средств государственной субсидии целевого назначения (на улучшение жилищных условий семьи с детьми).
Продавцы: семья из трёх человек (супруги и ребёнок).
Форма сделки: обязательная нотариальная.
Основания для оформления сделки в нотариальной форме : ст. 54 п.2 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”.
Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (часть 2 введена Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ).
Вариант второй. Покупка долей детям.
Покупатели: семья из трёх человек (мама, папа, ребёнок) покупает квартиру с использованием средств государственной субсидии целевого назначения (на улучшение жилищных условий семьи с детьми).
Продавцы: семья из двух человек (супруги).
Форма сделки: простая письменная форма сделки ( при условии оформления общей супружеской доли, приобретенной на совместно нажитые средства и отдельных долей в праве, приобретенных на средства государственной субсидии целевого назначения.
Конечно можно провести сделку и в нотариальной форме (по желанию сторон).
Основания для оформления сделки в простой письменной форме : п. 2 ст 34 Семейного кодекса РФ
Ст. 34 Семейного кодекса РФ
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Средства материнского капитала являются целевой субсидией, следовательно не являются совместно нажитыми средствами супругов.
Покупка доли несовершеннолетнему ребенку
Покупка доли несовершеннолетнему ребенку может быть оформлена не с обоими, а только одним из родителей.
Это иная правовая ситуация. И здесь так же возможны разные варианты оформления сделки, как в простой, так и нотариальной форме.
Например:
Вариант первый. Покупка долей детям
Покупатели: семья из трёх человек (мама, папа, ребёнок) покупает квартиру в которой выделяется доля в праве несовершеннолетнему ребенку. При этом другую долю оформляют на одного из родителей, являющихся законными супругами.
Продавцы: семья из трёх человек (супруги и ребёнок).
Форма сделки: обязательная нотариальная.
Основания для оформления сделки в нотариальной форме : ст. 54 п.2 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”. (см текст статьи выше).
Вариант второй. Покупка долей детям
Покупатели: семья из трёх человек (мама, папа, ребёнок) покупает квартиру в которой выделяется доля в праве несовершеннолетнему ребенку. При этом другую долю оформляют на одного из родителей, являющихся законными супругами. Это – покупка доли ребенку после продажи квартиры, в которой у него так же была доля.
Продавцы: Один собственник ( совершеннолетний, не ограничен в дееспособности).
Форма сделки: простая письменная по решению сторон сделки.
Основания для оформления сделки с простой письменной форме: ст.163 п.2 ГК РФ.
Статья 163 п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации
2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе; (для сделок с недвижимостью – это ФЗ 218 “О государственной регистрации недвижимости”)
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Покупка долей детям в простой и нотариальной форме
Подведем итог.
Покупка долей детям и форма оформления сделки зависит от состава участников.
Обязательная нотариальная форма сделки применяется:
1. Если среди продавцов есть несовершеннолетние или недееспособные. Если такая сделка будет оформлена в простой письменной форме, она не просто будет приостановлена регистратором Росреестра, но и будет признана ничтожной.
2. Если в сделке нет оснований для обязательной нотариальной формы по п.1, но покупателями являются законные супруги, которые оформляют на себя раздельные доли в праве собственности, приобретенные на совместно нажитые средства, такая сделка требует оформления нотариального брачного договора или нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости.
Простая письменная форма сделки разрешена во всех иных случаях (не указанных выше).
Покупка квартиры с долями несовершеннолетних детей
Покупка квартиры с долями несовершеннолетних детей при использовании средств государственных и муниципальных субсидий, а так же покупка жилой комнаты, жилого дома или земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, может быть оформлена в простой письменной форме.
Только необходимо соблюдение требований ст. 34 -38 Семейного кодекса РФ.
Покупка долей детям – консультация и составление договора купли-продажи
ВНИМАНИЕ!!!
С 01.09.2023 года не допускается образование долей в праве собственности на жилые помещения на которые приходится менее 6 м.кв. (исключением является выделение долей по материнскому капиталу и подобных субсидий).
Поскольку покупка долей детям (оформление сделки) требует изучению многих обстоятельств, вам может может понадобиться помощь в сделке опытного специалиста.
Ознакомьтесь с перечнем наших платных консультаций. Цена вас не испугает.
Консультационный центр “Сделки с недвижимостью” – это опытные юристы и риэлторы, знающие не только способы правильного оформления сделок, но и процедуру регистрации прав в Росреестре.
Общие разъяснения о выделении долей детям здесь >>>
Общие разъяснения о купле- продаже недвижимости можно прочесть в электронной книге.