Наделение долями детей в праве собственности на жильё – обязательная процедура при использовании для покупки средств субсидий для улучшения жилищных условий семьи, а так же при продаже детской недвижимости.

Здравствуйте, друзья.

Вы зашли на специализированный сайт для родителей, которых интересуют сделки с детскими долями. Мы консультируем по сделкам с долями несовершеннолетних с 2018 года и накопили большой опыт по оформлению таких сделок без нотариуса.

Здесь вы найдете информацию о сделках без нотариуса по:

выделению долей детям после оплаты покупки жилья средствами материнского капитала и других субсидий семьям с детьми для улучшения жилищных условий;

дарению долей детям ( например по требованию органов Опеки и попечительства в связи с продажей жилья, принадлежащего несовершеннолетним);

покупки недвижимости с долями на несовершеннолетних при оплате средствами государственных и региональных субсидий, а иак же по распоряжению органов Опеки и попечительства;

– перераспределению долей
(для увеличения размера детской/их доли/ей) по требованию органов Опеки и попечительства.

Наделение долями детей

Наделение долями детей может происходить различным способом – дарением долей, покупкой долей, перераспределением долей и выделением долей(определением размера долей).

Наделение долями в праве собственности на жилое помещение и другой недвижимости в большинстве случаев проводится без нотариуса. Это значительно экономит финансовые ресурсы семьи, ведь нотариальные услуги недешевы.

Однако, многие родители не знают о возможности оформления сделок без нотариуса.
Задача этого сайта дать вам исчерпывающую информацию об оформлении сделок по наделению долями детей в простой письменной форме.

– А нам сказали, что без нотариуса такие сделки не оформляются!

– Без нотариуса невозможно оформить сделку по отчуждению (продаже, дарению) недвижимости, или долей в ней, принадлежащей несовершеннолетним.
А сделки по ПРИОБРЕТЕНИЮ недвижимости или долей в правах на нее не требуют обязательного удостоверения у нотариуса.

Сделка в интересах малолетнего ребенка (до 14 лет) проводится законным представителем (родителем, усыновителем или опекуном), либо, если ребёнку уже исполнилось 14 лет, с разрешения и под контролем законного представителя.
При этом представительство в интересах несовершеннолетнего подтверждается свидетельством о рождении или усыновлении, решением суда о назначении опекуна.

Читаем ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости

Нас интересуют сделки на условиях опеки, так как до достижения детьми 18 лет, сделки с недвижимостью ребёнок осуществляет под патронажем опекающего.

наделение долями детей

Статья 54.
Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Обратите внимание! “… сделки по отчуждению…”

Сделки по приобретению недвижимости не описываются вышеназванной нормой. Ведь на момент сделки недвижимость еще не принадлежит несовершеннолетнему и права на нее не зарегистрированы в Росреестре.

Сделки с несовершеннолетними

Сделки с несовершеннолетними бывают по:
– приобретению недвижимости или долей в праве на нее;
– отчуждению недвижимости или долей в праве на нее.

Все сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее в настоящее время оформляются только в нотариальной форме. Поэтому на этом сайте мы не будем рассматривать оформление таких сделок. Договоры по таким сделкам составляет помощник нотариуса, сторонние договоры нотариус не принимает.
Оформить отчуждение недвижимости, принадлежащей детям, можно только у нотариуса нотариального округа по месту нахождения объекта недвижимости!!!
То есть сделку по Москве нельзя оформить у нотариуса из Московской области.

Все сделки по приобретению недвижимости или долей в праве на нее в пользу несовершеннолетних, могут быть оформлены в простой письменной форме.

Это могут быть сделки по:

выделению (определению размера) долей;
дарению долей;
перераспределению (увеличению) долей в пользу ребенка;
покупке недвижимости с детскими долями.

Все эти сделки разъясняются на этом сайте и очень подробно в консультациях автора, а именно:

– составление правильного соглашения или договора;

– процедура регистрации прав собственности (подача правильных заявлений в Росреестр).

Используйте верхнее меню для поиска нужной информации.

Можно ли отказаться родителю от доли

Можно ли родителю или обоим родителям отказаться от своих долей в пользу детей, если для оплаты жилья применялись средства государственной субсидии?
В законе не прописана обязанность принять долю родителю.
Действительно, иногда родители хотят перераспределить свои доли в пользу детей, или один из супругов просто не хочет принимать эту долю в праве.
Такую сделку оформить можно и Росреестр ее зарегистрирует. Даже если нет нотариального отказа от принятия доли.

НО!
При продаже этого объекта недвижимости, юрист банка, выдающего ипотечный кредит, либо риэлтор усмотрят возможность восстановления утраченного права на получение доли – а это серьёзные риски для покупателя.
Таким образом, у вас значительно сократится круг потенциальных покупателей.

Поэтому, сначала выделите доли всем членам семьи, а уже следующей сделкой, путем дарения, отчуждайте свою долю любому члену семьи. Правда, такая сделка будет нотариальная в обязательном порядке. (ст.42 Закона о регистрации).

ВНИМАНИЕ!Выделение долей детям


– Если вы не выделите отдельных долей родителям, это чревато неприятными последствиями.
При продаже такого объекта недвижимости до достижения детьми совершеннолетия, сделка будет нотариальная в обязательном порядке. И нотариус обязательно укажет на частичное исполнение закона и потребует выделения отдельных долей родителям.

– Так же при продаже через ипотеку (за счет кредитных средств), банк может отклонить ваш объект недвижимости, усматривая возможность восстановления прав на отдельную долю, каждым из родителей через суд после сделки и как следствие, расторжения договора купли-продажи.

Можно выделить доли без нотариуса

  • – Можно ли выделить доли без нотариуса?

    Вопрос, который терзает сообщество молодых семей, с 2018 года. ( 01.07.2018 года произошли изменения в правилах ведения ЕГРН и появилась возможность регистрации общей супружеской доли).

Мнение Управлений Росреестра на местах по оформлению сделок по выделению долей неоднозначно.


К тому же у государственного регистратора очень высокие полномочия, поэтому каждый из них имеет собственное видение на регистрацию сделки по выделению долей. Запись в ЕГРН получается сложной, возможно часть регистраторов просто еще не сталкивалась с такой работой.

Однако, в июне 2021 года Центральный аппарат Росреестра разослал письмо в региональные отделения о возможности регистрации сделки без нотариуса.

Письмо является внутренним документом ведомства. Добыть его нам пока не удалось.

Из многочисленной переписки со своими интернет-клиентами ( у нас в архиве электронной почты более 6 000 писем от наших интернет-клиентов) , мы получили достаточно доказательств, что состояние дела по оформлению сделки в простой письменной форме (без нотариуса) значительно улучшилось.

При этом на сайте Росреестра (некоторых региональных отделений) мы видим рекомендацию оформления сделки по выделению долей членам семьи договором дарения, а не соглашением о выделении долей.

Позиция странная!
Ведь члены семьи становятся собственниками объекта недвижимости уже по ФАКТУ ОПЛАТЫ средствами субсидии.

Невозможно подарить детям то, что им и так принадлежит!!!

Мы занимаемся выделением долей без нотариуса с 2018 года и накопили огромный опыт оформления таких сделок , путем оформления именно соглашения о выделении долей.

Полные разъяснения по оформлению сделки по выделению долей без нотариуса, в связи с применением для оплаты жилья средств материнского(семейного) капитала, читайте ЗДЕСЬ.

Выделение долей без материнского капитала

Выделение долей без материнского капитала ( без применения средств государственной субсидии) – это, как правило, сделки для исполнения требований органов Опеки и попечительства о наделении детей правами на жилое помещение или жилой дом, при продаже жилья, в котором несовершеннолетние уже были собственниками.

Приказ (распоряжение) органов Опеки и попечительства может не описывать форму сделки.
В таком случае сделка оформляется договором дарения доли(ей) в праве собственности.
Подробнее о такой сделке читайте ЗДЕСЬ.


Всегда рада разъяснить.
Руководитель консультационного центра “Сделки с недвижимостью”, Слободчикова Ольга Дмитриевна.